Ley de dominio eminente: valoración de las servidumbres de construcción temporales

El dominio eminente es generalmente la capacidad del gobierno de tomar propiedad privada con fines públicos. Es un poder otorgado por la Quinta Enmienda de la Constitución de los Estados Unidos y existe para garantizar que el público tenga calles, alcantarillas, líneas eléctricas y gran parte del resto de la infraestructura pública que existe en la actualidad. Pero, si el gobierno va a tomar su propiedad, debe pagarle una «compensación justa». La compensación justa se determina calculando lo que pagaría un vendedor y lo que compraría un comprador si no existiera la amenaza de que el gobierno se apoderara de la propiedad. Suena fácil, pero se vuelve difícil cuando se aplica en la vida real, particularmente con servidumbres de construcción temporales.

Antes de continuar, quiero enfatizar a todos los que leen este artículo que el dominio eminente no es algo que deba tratar de negociar por su cuenta. Es un área muy técnica de la ley, y determinar cómo obtener la cantidad correcta de compensación por su propiedad requiere mucha experiencia. No lea este artículo e intente negociar la venta de su propiedad al gobierno por su cuenta. Contrata a un abogado de dominio eminente.

En muchos casos, el terreno que se utilizará para la carretera, por ejemplo, no es la única propiedad requerida para completar el proyecto público para el que se necesita su propiedad. Por ejemplo, si el Departamento de Transporte de Seattle estuviera ampliando Mercer Street, necesitarían no solo la propiedad para la carretera real, sino también alguna propiedad fuera de esa área para mover su equipo de construcción, almacenar suministros y crear lo que eventualmente será el nuevo. calle. Esta propiedad fuera del área de construcción real a menudo se denomina servidumbre de construcción temporal, ya que una vez que se completa la construcción, la propiedad se devuelve al propietario.

Pero, ¿cómo se valora esto? Tradicionalmente, se valora de dos maneras: se establece una tarifa de alquiler fija y se aplica a la cantidad de tiempo que se alquilará la propiedad; o se toma un porcentaje del valor total de la propiedad y se multiplica por la cantidad de tiempo que se necesita la propiedad. En cualquier caso, estos números pueden variar ampliamente y pueden estar muy lejos del valor real de la tierra que se pierde en ese momento.

Por ejemplo, digamos que mientras se ensancha Mercer Street, la servidumbre de construcción del Departamento de Transporte de Seattle cerraría una de las entradas a su estación de servicio, haciendo casi imposible que el tráfico entre y salga de su negocio. El valor real de la servidumbre es mucho mayor que el resultado de los dos métodos anteriores. Puede ser el valor total de los ingresos que podrían derivarse de la propiedad durante el tiempo que se esté utilizando la servidumbre de construcción.

Otro problema con estas metodologías es que a menudo es difícil determinar cuál es una tasa de alquiler aceptable o cuál es un porcentaje aceptable del valor de la propiedad. Por ejemplo, como inquilino de una propiedad en Seattle cerca de Mercer Street, ¿esperaría una tasa de rendimiento del 8% o una tasa de rendimiento del 10%? Esta diferencia podría tener un gran efecto en el monto final de la compensación justa.

Es difícil determinar el valor de las servidumbres temporales. No es una ciencia exacta. Si usted es un propietario cuya propiedad se está tomando para una servidumbre de construcción temporal u otro tipo de servidumbre temporal, comuníquese hoy con un abogado de dominio eminente para que lo ayude.

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