Edificar una iglesia: ¿Qué puede permitirse?

Cada vez que una iglesia comienza a pensar en ampliar sus instalaciones, seguramente se producirá una batalla formidable entre dos gigantes: necesidades y recursos. El Titán recursos debe ser el ganador final de este concurso si la iglesia va a construir con éxito nuevas instalaciones. Por lo tanto, si la iglesia debe pedir prestado dinero para completar la instalación que imagina, es importante en las primeras etapas de planificación de cualquier proyecto observar las finanzas y los activos de la iglesia (sus recursos), desde la perspectiva de un prestamista.

Los prestamistas manejan números duros y han desarrollado estándares de suscripción para administrar el riesgo de los préstamos que otorgan. La industria crediticia está experimentando cambios, así que solo porque usted habló con su banquero hace dos años y no parecía factible para usted construir en ese momento, no se desespere. El capital está disponible para las iglesias para proyectos bien concebidos. De hecho, recientemente, las tasas de interés han bajado y los términos de amortización de préstamos se han expandido, lo cual ha creado condiciones favorables para las iglesias que buscan financiamiento para ampliar sus instalaciones y ministerios en crecimiento. Hay prestamistas que se especializan en el financiamiento de iglesias y que comprenden las finanzas y operaciones únicas de las iglesias.

Si bien los procedimientos y fórmulas de calificación variarán de un prestamista a otro, aquí hay algunas pautas:

Relación préstamo-valor de los activos: La mayoría de los prestamistas prestarán entre el 70% y el 80% del valor de tasación del proyecto terminado, incluido el terreno y las mejoras existentes. El nuevo monto del préstamo generalmente incluye el pago de cualquier deuda existente. Por ejemplo, supongamos que actualmente paga $ 4,000 por mes por su terreno y todavía debe $ 200,000. Los costos de desarrollo del nuevo edificio y del sitio están presupuestados (y tasados) en $ 2,000,000. Su terreno está tasado en $ 400.000. Por lo tanto, el valor de tasación total es de $ 2,400,000. El banco está dispuesto a prestar el 80% de $ 2,400,000, que son $ 1,920,000. Con este préstamo, el banco pagará el saldo del terreno de $ 200,000, lo que dejará $ 1,720,000 para cubrir los costos de construcción. En nuestro ejemplo, el presupuesto de construcción es de $ 2,000,000, lo que significa que la iglesia necesita un pago inicial de $ 2,000,000 – $ 1,720,000 = $ 280,000. La iglesia ya no paga $ 4,000 por mes por la tierra, por lo que estos fondos ahora pueden destinarse al pago de la nueva hipoteca. Digamos que el monto del préstamo es $ 1,920,000 al 6% por 25 años = $ 12,370 por mes – $ 4,000 = $ 8,370 por mes de pago de hipoteca adicional para terrenos y edificios.

Amortización: Los préstamos eclesiásticos se pueden amortizar en un período de 15 a 30 años. La amortización es la cantidad calculada de pagos mensuales iguales que se necesitan para liquidar el préstamo dentro de un período de tiempo establecido. Por ejemplo, un préstamo de $ 2 millones, si se amortiza durante 20 años al 6% de interés, requeriría 240 pagos mensuales iguales de $ 14.389. El mismo préstamo amortizado durante 30 años requeriría 360 pagos de $ 11.991. El uso de un plazo de amortización más largo permite que la iglesia pida prestado más dinero por el mismo pago mensual. En este ejemplo, si la iglesia puede pagar $ 14.389 por mes, tiene la opción de pedir prestados $ 2 millones y pagarlos en 20 años, o la iglesia podría decidir pedir prestados $ 2.400.000 y pagarlos en 30 años.

Relación entre el monto del préstamo y el ingreso bruto: A los prestamistas les gusta que la proporción sea menor de 3 a 1. Por lo tanto, si la iglesia quiere pedir prestados $ 2,000,000, debería tener ingresos brutos de alrededor de $ 670,000 por año.

Flujo de fondos debe exceder el pago propuesto del nuevo préstamo en un 20%. En otras palabras, la iglesia debería tener un poco de dinero sobrante al final de cada mes después de pagar el nuevo pago mensual de la hipoteca y todos sus otros gastos. Su flujo de efectivo incluiría su superávit de efectivo mensual actual, más cualquier pago que ya no existirá después de que el nuevo préstamo esté vigente. (Por ejemplo, esto podría incluir pagos de la deuda actual que no existirá después de que se haga el nuevo préstamo. La iglesia puede incluso esperar una reducción en los costos de servicios públicos y mantenimiento en el nuevo edificio). Además, el prestamista a menudo incluirá Compromisos obtenidos en una campaña de capitales que se cobrarán en los próximos meses.

La cantidad que puede permitirse construir depende del monto del préstamo para el que califica, más cualquier activo que pueda agregar al monto del préstamo. Si la iglesia está vendiendo terrenos o edificios, el capital de esas ventas se puede combinar con el efectivo en las cuentas de ahorro y el efectivo esperado de las promesas para determinar cuánto puede gastar la iglesia en nuevas instalaciones.

Deja un comentario

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *