Consejos para nuevas construcciones residenciales

El proceso de titularidad de lotes puede tardar más de cinco años y es caro. El costo de los mapas de parcelas para cinco lotes o menos es de $ 100,000. Los mapas de zonas para más de cinco lotes pueden costar más de $ 500,000. El número de lotes y el tamaño potencial están determinados por la biología, las regulaciones del departamento de salud, la pendiente y la zonificación y el plan general. Incluidos en el costo están las tarifas de ingeniería, procesamiento y reglamentación y varios informes y estudios.

Los informes y estudios incluyen condiciones de costos de aprobación, tratamiento de aguas pluviales, antropología y arqueología, suelos, biología, ruido y tráfico. Cuando se aprueba y registra un mapa, existen tarifas adicionales que incluyen, entre otras, las siguientes:

• Estudios potenciales de gases de efecto invernadero

• Cuencas de retención y drenaje

• Terreno de mitigación dentro y fuera del sitio

• Pagos escolares

• Tarifas de parques y recreación

• Acceso secundario físico

• Tarifas de incendio

• Tasas anuales de fianza.

La política entra en juego cuando se obtienen las aprobaciones requeridas de las juntas del condado, los ayuntamientos y las comisiones de planificación. El nivel de oposición o apoyo público afecta la finalización de las audiencias. Pueden completarse en tan solo cuatro meses o tomar años y costar más de un millón de dólares. Los propietarios tienen tres cursos de acción a tener en cuenta.

1. Titulación y venta de la propiedad «tal cual»: esta opción ofrece el precio más bajo, pero cuesta menos y requiere el menor tiempo para la disposición de la propiedad. En raras circunstancias, la tierra vale más cuando no tiene título.

2. Celebre un acuerdo a largo plazo: el acuerdo se hace con un constructor de viviendas que incurre en los gastos de procesamiento de un mapa de terreno. Esta opción es la más utilizada. El proceso puede durar hasta cinco años. Se requiere que el comprador entregue depósitos no reembolsables periódicamente al vendedor después de aprobar sus contingencias. El cierre del fideicomiso generalmente ocurre después de la aprobación provisional o final del mapa.

3. El propietario incurre en los costos de derechos. Gran parte del proceso es como la opción dos. La diferencia es que el propietario tiene el control total del proceso de mapeo y corre con todos los gastos.

Las ramificaciones de cada elección deben sopesarse cuidadosamente antes de tomar una decisión. Los propietarios, que han optado por no buscar asesoramiento, han tomado la decisión de procesar un mapa y más tarde descubrieron que la cantidad de lotes no era económicamente viable. Un ingeniero competente puede determinar el número óptimo de lotes que se pueden obtener y aprobar. Los principios del diseño de crecimiento inteligente exigen edificios con una variedad de materiales, textura, color e individualidad; espacio abierto bien definido; una relación de edificio y calle; usos mixtos; y desarrollo de alta densidad. Los contratistas, que se especializan en subdivisiones residenciales, pueden proporcionar estimaciones de costos realistas.

El proceso de dar derecho a la propiedad residencial a densidades más altas es costoso, complejo y engorroso. Hay que tener en cuenta muchos factores. Las principales preocupaciones que tienen las comunidades sobre el aumento de la densidad son la calidad de vida y el aumento de los costos.

Existe la necesidad de nuevas viviendas asequibles para reducir los recientes pagos en exceso y el hacinamiento. También existe la necesidad de viviendas de alta densidad que apoyen la recuperación económica, acomoden a los nuevos trabajadores y sus seres queridos y economicen los costos de infraestructura. Es todo un acto de equilibrio. Es necesario conservar los espacios abiertos y reducir la distancia entre los nuevos trabajos y las nuevas viviendas.

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