Antes de construir o arrendar un edificio en Miami – Lista de verificación de 8 puntos antes de comprar o arrendar

Ayer me reuní con un cliente potencial que está buscando alquilar un espacio para una instalación preescolar. Este espacio necesitará una remodelación sustancial para poder adaptarlo al código. Aquí en Miami, cuando se va a cambiar el uso de un edificio, como en este caso, de espacio de oficina a una instalación preescolar, toda el área debe ajustarse al código de construcción actual. En el caso de Miami, esto significa cumplir con el Código de Construcción de Florida.

¿Qué partes del edificio pueden verse afectadas? El Código de Construcción de Florida puede requerir la instalación de un nuevo sistema de alarma contra incendios, un sistema de rociadores, aumentar la cantidad de accesorios de plomería, renovar los sistemas eléctricos y de aire acondicionado, agregar puertas y entradas accesibles e incluso agregar aislamiento a las paredes existentes donde había ninguno antes. Incluso puede requerir la actualización del sistema estructural si una parte sustancial necesita ser revisada debido a los nuevos requisitos programáticos del nuevo uso.

Mientras repasaba la lista de cosas que debían revisarse como se indicó anteriormente, también recordé aquellas cosas que los posibles propietarios de edificios no miran hasta que ya han alquilado o comprado el edificio.

Es importante que la siguiente lista de verificación se utilice, como mínimo, para analizar el potencial de un edificio y su costo potencial en remodelación:

  • La zonificación del edificio. ¿El uso que se está considerando para el edificio sería aceptable en el distrito de zonificación en el que está ubicado?

  • Si se está considerando una adición posterior, ¿los contratiempos y la relación de área de piso (FAR) permitirán tal adición?

  • ¿Está el edificio sobre la línea de alcantarillado? Si un edificio se encuentra actualmente en un tanque séptico, y es un edificio comercial, cualquier remodelación o adición sustancial probablemente requeriría que el edificio esté conectado a la línea de alcantarillado. Si la línea de alcantarillado más cercana está a dos cuadras de distancia, por ejemplo, ese costo, que es de varios miles de dólares, debe tenerse en cuenta en el presupuesto del proyecto. He visto proyectos cancelados debido al exorbitante costo de llevar una línea de alcantarillado a un edificio comercial. ¿Tiene la línea de alcantarillado la capacidad suficiente para el uso propuesto? Si se considerará una adición en el futuro, ¿la línea de alcantarillado tiene un tamaño suficiente para la nueva adición?
  • Si es un edificio existente y data de la década de 1970 o antes, asegúrese de realizar un informe de asbesto. También considere realizar inspecciones de plomo y moho. El edificio puede estar lleno de amianto. Esto es bastante costoso de eliminar y debe tenerse en cuenta en el precio de compra o en el presupuesto de remodelación, si se va a alquilar. Puede leer más sobre la reducción del asbesto en los Estatutos de Florida, http://www.leg.state.fl.us/Statutes/index.cfm?App_mode=Display_Statute&Search_String=&URL=0400-0499/0469/Sections/0469.002.html.
  • ¿Está el edificio en una zona de inundación? El gobierno federal es el vendedor exclusivo de seguros contra inundaciones en esta área. Y tienen una regla llamada regla del 50%. La regla del 50% dice que no se puede realizar una «mejora sustancial» en un edificio en una zona de inundación sin elevar la planta baja a la elevación del piso base. Una mejora sustancial se define como una adición o remodelación que costará más del 50% del edificio en el lote. Tenga en cuenta que el costo del lote no está incluido en los cálculos.
    Por ejemplo, suponga que un edificio de dos pisos con el lote se tasará en $ 3,000,000. Digamos que se accede al edificio en sí por $ 700,000, luego se podría construir una adición o remodelación que cuesta $ 350,000. Sin embargo, no puede costar $ 350,001, o la planta baja tendría que elevarse hasta la elevación de inundación base. Suponga que la planta baja del edificio se construyó originalmente a 6′-0 «NGVD y que la nueva elevación de inundación base requiere que la nueva elevación de la planta baja sea de 10′-0». Es probable que sea imposible elevar la elevación de la planta baja 4′-0 «más alta porque el segundo piso existente todavía está donde estaba. No habrá suficiente espacio para la cabeza cuando se levante la planta baja.

  • ¿El servicio eléctrico tiene capacidad suficiente para el nuevo uso?
  • ¿Tiene el edificio una entrada accesible para minusválidos? Si tiene una rampa por donde puede entrar el handicap, ¿la rampa tiene la pendiente correcta?
  • Si el edificio se va a subdividir, ¿hay un ascensor a los pisos superiores accesible a todas las áreas del edificio?

Aunque cada proyecto puede tener más detalles específicos que son importantes, estas pocas preguntas, si se responden afirmativamente antes de cerrar la compra de un edificio o firmar un contrato de arrendamiento a largo plazo, contribuirán en gran medida a una buena compra o arrendamiento y un proyecto de remodelación factible.

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